Préstamo e hipoteca
Cuota mensual, intereses totales y TAE real incluyendo comisiones. Cambia cualquier cifra y verás al instante cuánto te ahorras amortizando antes de tiempo.
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| Año | Cuotas | Capital | Intereses | Pendiente |
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Cálculo con sistema francés de cuota constante y tipo fijo. Una hipoteca a tipo variable referenciada al euríbor cambia de cuota en cada revisión, así que aquí conviene probar varios escenarios de TIN en lugar de fiarse de uno solo.
La TAE se obtiene resolviendo la rentabilidad efectiva de los flujos reales del préstamo. No incluye seguros vinculados, tasación ni notaría salvo que los sumes en «otros gastos iniciales». Herramienta de cálculo, no asesoramiento financiero.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La calculadora de arriba te da la cuota al instante. Aquí tienes la fórmula que hay detrás, un ejemplo resuelto paso a paso y las dudas que más se repiten sobre TIN, TAE y amortización anticipada.
Cuando pides un préstamo o una hipoteca, el banco no reparte el capital en partes iguales entre las cuotas. Usa el sistema de amortización francés, que mantiene la misma cuota todos los meses pero cambia lo que hay dentro de ella: al principio pagas casi todo intereses y muy poco capital, y esa proporción se invierte poco a poco hasta el final del préstamo.
La fórmula que calcula tu cuota
La cuota mensual constante se obtiene con esta fórmula, donde P es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número total de cuotas:
Cuota = P × i / (1 − (1 + i)^−n)
No hace falta que la calcules a mano: es exactamente lo que hace la calculadora de arriba en cuanto cambias el importe, el TIN o el plazo. Lo útil de conocerla es entender por qué la cuota no baja de forma proporcional cuando alargas el plazo, y por qué los primeros años son los que más intereses concentran.
Ejemplo resuelto: 180.000 € a 25 años al 3,25 %
Con estos tres datos —capital, tipo y plazo— la fórmula da una cuota mensual fija durante toda la vida del préstamo:
Fíjate en el segundo dato: sobre un capital de 180.000 €, terminas pagando más de 83.000 € solo en intereses — un 46 % de lo prestado. Es el precio de repartir la devolución en 300 cuotas en lugar de menos. Cuanto más largo el plazo, más baja la cuota mensual, pero más sube el coste total del préstamo: son dos variables que siempre se mueven en direcciones opuestas.
TIN y TAE no son lo mismo
El TIN es el tipo de interés puro que usa la fórmula de la cuota. La TAE añade la comisión de apertura y los gastos iniciales, y expresa el coste real del préstamo en un único porcentaje anual comparable entre ofertas. Por eso en la calculadora la TAE sale siempre algo más alta que el TIN: sobre el papel piden un 3,25 %, pero si además cobran un 0,5 % de apertura y 600 € de gastos, la rentabilidad real que le sacan al préstamo — y lo que realmente te cuesta a ti — es mayor. Si quieres el detalle completo de por qué existen los dos números, tienes el artículo sobre TAE y TIN.
Amortizar antes: cuándo compensa de verdad
Aportar dinero extra para reducir plazo (en vez de reducir cuota) es casi siempre la opción que más ahorra, y compensa especialmente en los primeros años del préstamo: ahí es donde la cuota tiene más proporción de intereses, así que cada euro extra que metes va directo a capital y deja de generar interés inmediatamente. Amortizar el mismo importe en el año 20 de una hipoteca a 25 tiene mucho menos impacto, porque para entonces ya queda poco capital pendiente.
En España, la ley limita la comisión que puede cobrar el banco por amortización anticipada — y en muchos préstamos a tipo fijo, dentro de los primeros años, puede llegar hasta un 2 % de lo amortizado. Aun así, la calculadora resta ese coste implícito: normalmente el ahorro en intereses supera de largo la comisión, pero conviene comprobarlo en tu contrato antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Esta calculadora sirve para hipotecas a tipo variable?
Calcula la cuota como si el tipo fuera fijo durante toda la vida del préstamo. Para una hipoteca variable referenciada al euríbor, la forma correcta de usarla es probar varios TIN distintos —el actual, uno más alto y uno más bajo— y ver el rango de cuotas posible en cada revisión, en vez de fiarte de un único resultado.
¿Por qué la TAE sale más alta que el TIN que me ofrece el banco?
Porque la TAE incorpora la comisión de apertura y otros gastos iniciales, mientras que el TIN es solo el tipo de interés puro. Cuanto mayor sea la comisión de apertura sobre un capital pequeño o un plazo corto, mayor será la diferencia entre los dos porcentajes.
¿Qué gastos no incluye el resultado?
Ni el seguro de vida o de hogar vinculado a la hipoteca, ni la tasación, ni la notaría o el registro. Puedes aproximarlos sumándolos al campo «otros gastos iniciales», aunque el seguro vinculado suele ser un coste recurrente, no único, así que no lo refleja del todo bien.
¿Compensa más amortizar o invertir ese dinero extra?
Depende del tipo de interés de tu hipoteca frente a la rentabilidad esperada de la inversión, y de tu tolerancia al riesgo: amortizar es un ahorro garantizado al tipo del préstamo, mientras que invertir no lo es. Como referencia rápida, si tu hipoteca está por encima del 3-4 % TIN, amortizar suele ser difícil de batir sin asumir riesgo.